Forum mieszkańców miasta REDA :: e-reda.pl

Eryk pisze:Twory te zmuszają do zbiorowej odpowiedzialności również za pasożytów,takich co nie płacą za mieszkania i mieszkają.Konsekwencja tego jest albo zawyżanie opłat tym co płacą(bo media trzeba płacić inaczej sp-nia zostanie odcięta od dostaw) lub zadłużanie funduszu remontowego i braki na prace remontowe-błędne koło,dlatego lepiej ,żeby te archaiczne twory wymarły śmiercią naturalną.

Musze kolego powiedzieć że piszesz bzdury. W kazdej spoleczności jest zbiorowa odpowiedzialność (jeżeli nie znajdzie sie winnego). Zobacz błędy urzędników państwowych przez które "Państwo" czyli my płacimy miliony z podatków. Czy w zwiazku z Twoja propozycja, aby "archaiczny twór (Państwo) umarło smiercia naturaklną" mamy czekać aż "Państwo" przestanie istnieć ????
Nikt w Spółdzielni nie płaci za drugiego. Zapoznaj się z zasadmi prowadzenia ksiegowości i może to zrozumiesz. A tak, a propo jak we wspólnocie ktoś nie płaci za, powiedzmy ciepło to kto ponosi koszty faktury ? Krasnoludki ?

Czy kolega PiotrJan musi uderzać w wielkie dzwony,Uważasz,że tolerowanie niekompetentnych urzędników państwowych musi prowadzić do końca istnienia Państwa-ja myślę,że nie! trzeba zmienić strukturę urzędniczą lub błędny system zarządzania,wyeliminować furtki prawne dla cwaniaków uszczelnić system finansowania,etc etc a Państwo pozostanie.Co do drugiego pytania to nie wiem,ja kupiłem mieszkanie od developera i wspólnota powstanie gdy większość właśćicieli ją powoła do życia.Nie ma u nas instytucji zalegania z czynszem,bank bierze się od razu do tyłka.Myślę,że we wspólnotach jako małych społecznościach trudno być anonimowym i zwyczajnie wstyd przed sąsiadami i nie znam nikogo we wspólnocie kto by się skarżył na niepłacących sąsiadów.Jak widać po redzkich wspólnotach kasę mają,bo wyszli z takich samych bloków jak słoneczna a teraz (chyba po 6 latach )jak wyglądają to widzi każdy.Jest to przykład na to,że małą grupą ludzi można łatwiej i konsekwentniej zarządzać.

Eryk pisze:....ja kupiłem mieszkanie od developera i wspólnota powstanie gdy większość właśćicieli ją powoła do życia.Nie ma u nas instytucji zalegania z czynszem,bank bierze się od razu do tyłka......

W moim poscie chodziło tylko o to że takie praktyki istnieją "samoistnie". Niezaleznie od naszych poglądów. Nie musimy sie z tym zgadzać, ale takie sa fakty.

Wspólnota nie jest zakładana (czy powoływana) tylko powstaj automatycznie gdy jest wiecej niz jeden własciciel na nieruchomości. Nie dotyczy to Spółdzielni Mieszkaniowych.

Co do banku który "bierze za tyłek" zalegajacych. Czy możesz mi ten mechanizm wytłumaczyc ? Czy to bank zarzadza waszą wspólnotą ?

Dopóki właścicielem większości udziałów jest developer jest tylko współwłasność a nie wspólnota,powstanie kiedy wolą większości będzie powołanie własnego zarządu i przejście na samodzielne nie powierzone zarządzanie.Póki co developer(jeśli jest zakup mieszkania gotówkowy) ma większość udziałów i on zleca(powierza )zarząd firmie (licencjonowanemu zarządcy nieruchomości) ,natomiast jeśli mieszkanie jest na raty wówczas to bank jest właścicielem mieszkania.Jeśli jest zaległość czynszowa to zarządca informuje właściciela(bank) o zadłużeniu i wtedy masz bank na tyłku.Jest to inny mechanizm wykupu lokalu i nabycia praw właścicielskich niż w spółdzielni.Powołanie do życia wspólnoty w moim układzie jest podjęciem uchwały większości właścicieli(liczone udziałami) o zmianie sposobu zarządzania i administrowania nieruchomością.Na razie jest to zarząd powierzony i nie można go zmienić bez pakietu większościowego udziałów.

Bank jest właścicielem, nie kupujący? To nie jest tak, że jest ustanowiona hipoteka na kredyt zaciągnięty w banku na zakup i to wszystko? Właścicielem jest kupujący a zabezpieczeniem spłaty kredytu jest nieruchomość obciążona hipoteką?

Ja mam kupione za gotówkę,ale musi tak być ,bo mimo,że wszystkie lokale są zajęte(kupione raty czy nie)to zmiana zarządu powierzonego jest na razie niemożliwa.

Eryk pisze:Dopóki właścicielem większości udziałów jest developer jest tylko współwłasność a nie wspólnota,powstanie kiedy wolą większości będzie powołanie własnego zarządu i przejście na samodzielne nie powierzone zarządzanie.

Kolego, niestety mylisz sie po raz kolejny. Mylisz rodzaj własności z forma zarzadzania. Wspólnota "powstaje" wówczas gdy jest wiecej niz jeden własciciel. Ustawa rozróznia jeszcze małe wspólnoty (do siedmiu włascicieli). Nawet jeżeli Deweloper ma wiekszość udziałów, to juz jest wspólnota. Inna sprawa to jest zmaina formy zarządu (wiekszość decyduje - czyli w twoim przypadku Deweloper).

Co do reakcji Banku, to jest to tylko mozliwe wówczas gdy masz kredyt. W Spółdzielniach nie ma takich mozliwości - wiekszość mieszkań jest własnością członków Spółdzielni. W takim wypadku decyduje tylko wyrok w sądzie oraz reakcja Komornika. To samo dotyczy mieszkań we wspólnotach które nie mają zobowiązań kredytowych wobec Banków. Wóczas (przy niepłacacym lokatrorze) Wspólnota ma TAKI SAM PROBLEM jak Spółdzielnia.

Eryk pisze:Ja mam kupione za gotówkę,ale musi tak być ,bo mimo,że wszystkie lokale są zajęte(kupione raty czy nie)to zmiana zarządu powierzonego jest na razie niemożliwa.

W moim przekonaniu, mieszkanie jest zbezpieczeniem Kredytu i właściciel (notarialny) ma prawo decydowac o formie i sposobie zarzadzania nieruchomością (wspólnotą) . Oczywiście w ramach swojego udziału w części nieruchomości wspólnej.

Ci którzy chcą zmiany zarządu powierzonego muszą mieć większość udziałów w nieruchomości,forma zarządu jest w akcie notarialnym zakupu( przynajmniej ja tak mam) Pozdrówka.
p.s. to nie jest temat o wspólnotach tylko o spółdzielczych "fenomenach"

W przypadku gdy większość udziałów w nieruchomości wspólnej ma spółdzielnia, nie jest możliwe przyjęcie zasad zarządu nieruchomością wspólną w oparciu o ustawę o własności lokali, chyba że taka będzie także wola spółdzielni, co jednak nie wydaje się prawdopodobne. Niektórzy na tej podstawie twierdzą, że w takim przypadku w nieruchomości wspólnota mieszkaniowa nie istnieje. Pogląd ten jest jednak błędny - w myśl art. 6 uwl wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w nieruchomości, w której chociażby jeden lokal został wyodrębniony i zbyty.
W omawianym przypadku jest zatem w nieruchomości wspólnota mieszkaniowa, ale nie mają do niej zastosowania zapisy uwl, z wyjątkami określonymi przez art. 27 usm, tzn. art. 18 ust. 1 (sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną przez osobę prawną, którą jest spółdzielnia mieszkaniowa) oraz art. 29 ust. 1 i 1a:
Art. 29. 1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
1a. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.
Ustawodawca nie nałożył na spółdzielnię sprawującą zarząd nieruchomością wspólną obowiązku określonego w art. 30 ust. 1 pkt 3 uwl, tzn. zwoływania w pierwszym kwartale każdego roku zebrań ogółu właścicieli. W jaki sposób właściciele lokali będą otrzymywali informacje o rozliczeniu wpłaconych zaliczek? Skoro nie określa tego ustawa, to jest oczywiste, że musi to być uregulowane wewnętrznie, gdyż cechą zaliczki jest przecież konieczność jej rozliczenia.

Zgodnie z zapisem art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych obowiązek rozliczenia kosztów eksploatacji ze wszystkimi posiadaczami odrębnych praw do lokali ciąży na zarządzie spółdzielni, bez względu na to, czy zrezygnowali oni z członkostwa w spółdzielni, czy też to członkostwo zachowali, by mieć realny wpływ na decyzje organów samorządowych spółdzielni.

Członkowie spółdzielni, którzy są posiadaczami spółdzielczych praw do lokali, również powinni zostać rozliczeni z poniesionych przez spółdzielnię kosztów eksploatacji, lecz rozliczenie to zgodnie z zapisem art. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ma wpływ na wysokość opłaty eksploatacyjnej w roku następnym. Właściciel lokalu otrzymuje zwrot środków pieniężnych w postaci zwrotu bezpośredniego, natomiast posiadacz spółdzielczego prawa do lokalu w roku następnym powinien wnosić do spółdzielni pomniejszoną o ewentualną nadwyżkę przychodów nad kosztami wpłatę eksploatacyjną. Nie wolno zapominać o tym, że rozliczenie kosztów i przychodów z eksploatacji nieruchomości może wykazać niedobór (stratę). Właściciel lokalu jest zobowiązany tę stratę wpłacić do kasy spółdzielni, posiadacz spółdzielczego prawa do lokalu występującą różnicę wpłaci w postaci zwiększonej o wynik rozliczenia roku poprzedniego. Większość zarządów i rad nadzorczych spółdzielni kontestuje tę oczywistą konieczność, sugerując podjęcie na walnych zebraniach uchwał o rozliczeniu nadwyżek z funduszem remontowym, lecz działania te powinny ulec zaskarżeniu. Wynik, jaki uzyskuje spółdzielnia mieszkaniowa w poszczególnych nieruchomościach, nie jest wynikiem finansowym spółdzielni i nie podlega żadnym w tym zakresie uchwałom, a fundusz remontowy spółdzielni w stosunku do posiadaczy spółdzielczych praw do lokali nie jest tworzony z wpłat, lecz z odpisów, które to obciążają koszty eksploatacji danej nieruchomości.

nowelizacja ustawy z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych ustaw spowodowały konieczność odmiennego spojrzenia na dotychczasowe funkcje spółdzielni mieszkaniowych, także w stosunku do zarządzanych przez nie nieruchomości. Spółdzielnia nie zarządza już jednolitą masą majątkową, mieniem spółdzielczym, ale poszczególnymi nieruchomościami (w wyniku przekształceń własnościowych); staje się typowym zarządcą cudzych nieruchomości. W takim przypadku umowa o zarządzanie nieruchomością musi być zawarta z licencjonowanym zarządcą i to pod rygorem nieważności. Spółdzielnie muszą więc zatrudniać fachowców.

Buba pisze: W takim przypadku umowa o zarządzanie nieruchomością musi być zawarta z licencjonowanym zarządcą i to pod rygorem nieważności. Spółdzielnie muszą więc zatrudniać fachowców.

Ala Koleżanka Buba walneła, "z grubej rury" . Trudno polemizować z ustawą. Ale z tymi ostatnimi zdaniami to chyba nie bardzo mozna sie zgodzic w swietle cytowanych przepisów ? Małe wspólnoty nie wymagają zarzadzania przez licencjonowanego zarzadce. Dotyczy to równiez Spółdzielni, które jako samodzielne "firmy" same decyduja (poprzez swoje organy ustawowe) o sposobie zarządzania i powoływaniu Zarządów.

W Spółdzielniach przede wszystkim obowiązuje Prawo Spółdzielcze i Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. W ostatniej z ustaw jedynie przywołane są 3 artykuły z ustawy o własnosci lokali. Niektóre wyżej opisane interpretacje idą za daleko. Proszę zwrócić uwagę, że nowo uwłaszczony współwłaściciel zbiera od zera fundusz dociepleniowy. Prawo spółdzielcze wskazuje tylko dwa fundusze które nalezy wypłacić występującemu członkowi. Zebrany przez uwłaszczonego fundusz remontowy pozostaje w spółdzielni. Moim zdaniem jest więcej negatywnych aspektów uwłaszczenia spółdzielców. Może ktoś pokusi się o ich wyliczenie ? Jeżeli ktoś chce mieć własność to powienien sprzedać swoje spółdzielcze mieszkanie i kupić własność u dewelopera.

Panie Marku powołanie wspólnoty nie jest jednoznaczne z wystąpieniem z członkostwa.no i jak spojrzeć na poniższy temat:
Sytuacja, w której na członku mieszkającym w budynku X zarząd wymusza finansowanie
kosztów budowy budynku Y jest przestepstwem.
Wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 19.11.2001r,
sygn. IV SA 390/01
„Docieplenie budynku nie jest remontem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia
7 lipca 1994 - Prawo budowlane /Dz.U. 2000 nr 106 póz. 1126/, gdyż nie jest to
robota budowlana polegajaca na odtworzeniu stanu pierwotnego. W wyniku
wykonania dodatkowego ocieplenia powstaje nowy, dotychczas nie istniejacy
element budynku.Zgodnie z powyższym, wszystkie prace budowlane, polegajace na montażu w budynku
dodatkowych elementów, których nie było w stanie pierwotnym, posiadaja status „budowy”.

Do PiotrJan-mała wspólnota działa w oparciu o Kodeks cywilny,więc wogóle nie była ujęta w mojej wypowiedzi,ponadto proszę sobie wyobrazić sytuację: zostaje powołana wspólnota zaczyna działać w oprciu o ustawę o własności lokali ale nie rezygnuje z zarządu spółdzielni i tu niestety jest ten temat ,który raczył Pan przywołać w cytacie,ustawa wyrażnie określa jaki rodzaj zarządu i jakie uprawnienia i wymogi musi spełniać i to jest to o czym pisałam w cytowanym poście.Pozdrawiam.

Albo nie zrozumieliśmy się, albo brakuje adwersarzom argumentów. Art. 21 prawa spółdzielczego wskazuje wprost fundusz udziałowy jako fundusz do zwrotu, natomisat art. 26 & 2 podaje, że ustępujacemu członkowi spółdzielni nie przysługuje prawo do f. zasobowego ani do innego majatku spółdzielni. Zwracam również uwagę, że jeżeli członek spółdzielni uwłaszczy się i nie wystąpi ze spółdzielni, to w zakresie zebranych funduszy spółdzielni decyduje prawo spółdzielcze(organy spółdzielni w tym Walne Zgromadzenie) a nie ustawa o własnościach lokali. W tym obszarze prawo karne nie mam nic do powiedzenia. Trzeba wyraźnie wszystkim powiedzieć, że uwłaszczając się i wychodząc ze spółdzielni pozostawiają za sobą historię finansową i muszą na bieżąco płacić za wszelkie remonty, równiwż na niezrealizowane remonty na które spółdzielnia zbierała odrębny fundusz, np fundusz remontu dachu.
Proszę również zwrócić uwagę, że mówiąc o spółdzielni (prawie każdej) mówimy o budownictwie wielkopłytowym, które było z definicji ustawione na wspólne płacenie. Tak to zbudowano. Np.: piony cieplne nie są dostosowane do indywidualnego rozliczenia. Nawet wychodząc do wspólnoty ktoś za kogoś będzie płacił. Teren na którym budowano spółdzielnię nie został dostosowany do nowych zasad własnosci. Przechodząc sie koło budynku Łąkowa 26 można domyśleć się, że nowa wspólnota musiała postawić sobie nowy śmietnik, czy tak ? Własciciele prywatnych budynków maja czysto przy swoich koszach na śmieci, może nowi właściciele też posprzątaliby swoje obejście - to nowy problem nie brany pod uwagę. Wystarczy, że będzie czysto. Trudności ze ściągnięciem czynszu są podobne w spółdzielni jak i we wspólnoci - prawo nie stosuje tu wyjątku.