13 lat temu
W przypadku gdy większość udziałów w nieruchomości wspólnej ma spółdzielnia, nie jest możliwe przyjęcie zasad zarządu nieruchomością wspólną w oparciu o ustawę o własności lokali, chyba że taka będzie także wola spółdzielni, co jednak nie wydaje się prawdopodobne. Niektórzy na tej podstawie twierdzą, że w takim przypadku w nieruchomości wspólnota mieszkaniowa nie istnieje. Pogląd ten jest jednak błędny - w myśl art. 6 uwl wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w nieruchomości, w której chociażby jeden lokal został wyodrębniony i zbyty.
W omawianym przypadku jest zatem w nieruchomości wspólnota mieszkaniowa, ale nie mają do niej zastosowania zapisy uwl, z wyjątkami określonymi przez art. 27 usm, tzn. art. 18 ust. 1 (sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną przez osobę prawną, którą jest spółdzielnia mieszkaniowa) oraz art. 29 ust. 1 i 1a:
Art. 29. 1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
1a. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.
Ustawodawca nie nałożył na spółdzielnię sprawującą zarząd nieruchomością wspólną obowiązku określonego w art. 30 ust. 1 pkt 3 uwl, tzn. zwoływania w pierwszym kwartale każdego roku zebrań ogółu właścicieli. W jaki sposób właściciele lokali będą otrzymywali informacje o rozliczeniu wpłaconych zaliczek? Skoro nie określa tego ustawa, to jest oczywiste, że musi to być uregulowane wewnętrznie, gdyż cechą zaliczki jest przecież konieczność jej rozliczenia.
Zgodnie z zapisem art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych obowiązek rozliczenia kosztów eksploatacji ze wszystkimi posiadaczami odrębnych praw do lokali ciąży na zarządzie spółdzielni, bez względu na to, czy zrezygnowali oni z członkostwa w spółdzielni, czy też to członkostwo zachowali, by mieć realny wpływ na decyzje organów samorządowych spółdzielni.
Członkowie spółdzielni, którzy są posiadaczami spółdzielczych praw do lokali, również powinni zostać rozliczeni z poniesionych przez spółdzielnię kosztów eksploatacji, lecz rozliczenie to zgodnie z zapisem art. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ma wpływ na wysokość opłaty eksploatacyjnej w roku następnym. Właściciel lokalu otrzymuje zwrot środków pieniężnych w postaci zwrotu bezpośredniego, natomiast posiadacz spółdzielczego prawa do lokalu w roku następnym powinien wnosić do spółdzielni pomniejszoną o ewentualną nadwyżkę przychodów nad kosztami wpłatę eksploatacyjną. Nie wolno zapominać o tym, że rozliczenie kosztów i przychodów z eksploatacji nieruchomości może wykazać niedobór (stratę). Właściciel lokalu jest zobowiązany tę stratę wpłacić do kasy spółdzielni, posiadacz spółdzielczego prawa do lokalu występującą różnicę wpłaci w postaci zwiększonej o wynik rozliczenia roku poprzedniego. Większość zarządów i rad nadzorczych spółdzielni kontestuje tę oczywistą konieczność, sugerując podjęcie na walnych zebraniach uchwał o rozliczeniu nadwyżek z funduszem remontowym, lecz działania te powinny ulec zaskarżeniu. Wynik, jaki uzyskuje spółdzielnia mieszkaniowa w poszczególnych nieruchomościach, nie jest wynikiem finansowym spółdzielni i nie podlega żadnym w tym zakresie uchwałom, a fundusz remontowy spółdzielni w stosunku do posiadaczy spółdzielczych praw do lokali nie jest tworzony z wpłat, lecz z odpisów, które to obciążają koszty eksploatacji danej nieruchomości.
nowelizacja ustawy z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych ustaw spowodowały konieczność odmiennego spojrzenia na dotychczasowe funkcje spółdzielni mieszkaniowych, także w stosunku do zarządzanych przez nie nieruchomości. Spółdzielnia nie zarządza już jednolitą masą majątkową, mieniem spółdzielczym, ale poszczególnymi nieruchomościami (w wyniku przekształceń własnościowych); staje się typowym zarządcą cudzych nieruchomości. W takim przypadku umowa o zarządzanie nieruchomością musi być zawarta z licencjonowanym zarządcą i to pod rygorem nieważności. Spółdzielnie muszą więc zatrudniać fachowców.